Spanien-Immobilien werden in aller Regel mittels notarieller Kaufurkunde von beiden Eheleuten gemeinsam erworben, also mit der so genannten Escritura pública de compraventa. Da Gemeinsamkeiten bei Eheleuten oft mit der Scheidung ihr Ende finden, werden gemeinsame Sachen zumeist geteilt oder einem der Expartner zugewiesen. Bankkonten lassen sich einfach teilen, Immobilien nur selten. Deshalb enthalten notarielle Scheidungsvereinbarungen in der Regel eine Auseinandersetzungsklausel, wonach etwa die Spanien-Immobilie einem der Ehepartner allein zugewiesen werden soll. Der Weg von der Scheidungsvereinbarung bis zur Eintragung der vorgesehenen Alleineigentümerschaft im spanischen Grundbuch ist in der Regel lang, dornen- und kostenreich. Was ist zu beachten?

Das Scheidungsurteil und die notarielle Scheidungsvereinbarung müssen mit der Apostille des zuständigen deutschen Landgerichtspräsidenten versehen und in beglaubigter Übersetzung vorgelegt werden. In einer spanischen Notariatsurkunde müssen die Expartner selbst oder über Bevollmächtigte die Zuweisung des dem einen Partner gehörenden Anteils an der Spanien-Immobilie an den anderen bestimmen.

Es bieten sich folgende Möglichkeiten an:

1.- Aufhebung der (deutschen) Zugewinngemeinschaft: Dabei ist möglich, einem Ehepartner zum Zwecke des Zugewinnausgleichs der Anteil an der Spanien-Immobilie zuzuweisen. Diese Transaktion ist grunderwerbsteuerfrei, unterliegt jedoch der Beurkundungssteuer in Höhe von 1 % des in der Notariatsurkunde anzugebenden Gesamtwertes der Immobilie.

2. Was können Ehegatten tun, die unter Gütertrennung leben?: Dabei bietet sich an, die Eigentümergemeinschaft an der Spanien-Immobilie aufzulösen: Ein Ehepartner wird Alleineigentümer und entschädigt den ausscheidenden entsprechend seines Anteils. Die Auflösung der Eigentümergemeinschaft (extinción de condominio) ist ebenfalls der 1%-igen Beurkundungssteuer unterworfen.

Beide Transaktionen sind erheblich günstiger als der Verkauf der Anteile an den anderen Ehepartner, welcher mit Grunderwerbsteuer in Höhe von 7 % des erworbenen Anteils belastet ist.

Von der Möglichkeit, eine extinción de condominio protokollieren zu lassen, können alle Miteigentümer Gebrauch machen, also nicht nur Ehepartner sondern auch etwa Erben, die ein Miteigentumsrecht an einer Spanien-Immobilie besitzen.

Berechnungsbeispiele: Die Ehepartner A und B sind Miteigentümer zu ideellen Hälften einer in Denia (Alicante, Comunidad Valenciana) gelegenen Wohnung im Wert von 500.000 €. Sie vereinbaren:

1. A verkauft seinen Anteil an B zu einem Preis von 250.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt: 7 % von 250.000 € = 17.500 €

2. Die Eigentümergemeinschaft an der Sache wird aufgelöst: A wird mit 250.000 € entschädigt, B wird Alleineigentümer. Die Beurkundungssteuer beträgt: 1 % von 500.000 € = 5.000 €.

3. A überträgt B seinen Anteil zum Zwecke des Zugewinnausgleichs: Die Übertragung ist grunderwerbsteuerfrei. Die Beurkundungssteuer beträgt: 1 % von 500.000 € = 5.000 €.

Nach Zahlung der Steuer wird der zuständige Registrador de la Propiedad, der Grundbuchführer, die vorgesehene Umschreibung vornehmen. Hierbei hat er nach der spanischen Hypothekenverordnung festzustellen, dass keine Eintragungshindernisse bestehen. Der Grundbuchführer wird dann in den Titel, also der Escritura, den Umschreibungsvermerk anbringen, womit der zumindest materiell vom Schicksal begünstigte Partner auch die zweite Hälfte des Eigentums als die seine bezeichnen darf.

Dr. Burckhardt Löber
Rechtsanwalt und Abogado

Fernando Lozano
Abogado und Asesor Fiscal